物件選びのコツ

賃貸物件編
売買物件編

賃貸物件編

賃貸借契約の基礎知識
アパート探しマニュアル
転居手続きとお引越しの基礎知識

賃貸借契約の基礎知識

お部屋から契約まで

アパート契約時に必要になってくるのが下記の書類と「連帯保証人」です。保証人は原則的に親や親戚関係者などの血縁関係者です。ただし、何かあったときに借りる人に代わって賃料を支払わなければならないので連帯保証人には承諾してもらった上で、印鑑証明、住民票等の必要書類を用意してもらいましょう。必要な書類は契約によって異なるので、事前に確認して連帯保証人に取得してもらいます。(物件によっては保証人不要のものもあります)

契約時に必要なアイテム

住民票1通
印鑑(通常は認印でもOKだが、場合によっては実印のときも)
在職証明書あるいは学生証のコピー1通
連帯保証人の印鑑証明書1通

物件によってはそのほかに必要な場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

契約時に必要な費用

物件によって異なりますが、「敷金」「礼金」「仲介手数料」「前家賃」が主な必要費用です。一般的にはトータルで月額家賃の4～6ヶ月分が必要になる場合が多いです。

必要費用内訳

敷金：借り手の滞納家賃やその他契約上の債務を担保する目的で大家さんに差し出す金額。借りていたお部屋のメンテナンス代などを差し引いて、契約終了時には返還される。
礼金：貸主に支払われる謝礼金。
仲介手数料：賃貸契約を仲介した不動産屋さんへ支払う手数料。消費税がかかります。
前家賃：契約上の入居日から次回の家賃支払日までの間の家賃を契約時にまとめて支払う金額。入居日からの日割りで計算される。最大で家賃1ヶ月分。

契約書内のチェック項目

主なチェック事項

禁止事項：「ペット禁止」「ピアノ禁止」等。守らない場合には退去させられる場合もあるります。
特約事項：特別な条件を設定する条項。特約事項に条文がある場合は、必ず内容の確認を！
家賃の支払方法：主に大家さんに直接支払う方法(持参または振込・口座振替)と、管理する不動産会社を経由して支払う方法等があります。
退去連絡：退去するときの連絡期日は1ヶ月以上前というのがほとんど。もし、退去連絡期日を守らなかった場合は、契約書に基づいて違約金等が科される場合があるので注意しましょう。
その他：契約の開始日・契約期間・契約の更新・賃料等の改定・修繕費用の負担・契約解除・敷金の返還などはしっかり確認しておかないと後でトラブルの素になるので、要注意!!

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お引越しのプランニングは最低2ヶ月前から準備しよう！

希望条件には優先順位を

家賃や立地、設備など、アパートに対する条件はいくつかありますが、最優先事項にするのは何なのか？自分の生活やライフスタイルを考慮し、何を最優先にするのかを決めます。

家賃は月収の3割まで

月収に占める家賃の割合は、理想は2.5割、現実には3割までが目安といわれています。予算は1,000円単位まできちんと上限設定する。

立地はじっくり考える

何処に住むかは仕事や家族構成、周辺の人間関係で決まる。公共交通機関を使うのか車にするのか交通手段でも変わるのでじっくり考えましょう。

青森県での部屋探し

主要三市（青森市・八戸市・弘前市）でも気候の違いによってアパート探しのポイントも異なります。例えば、雪の多い青森市・弘前市の場合、駐車場に冬場の雪かき作業を軽減してくれる融雪設備(ロードヒーティング)が設置されている物件も多くありますが、雪の少ない八戸市では、ほとんど見られません。このように地域によって物件の設備状況も変わってきますので、地元の不動産会社の訪問時には暮らし方などについてのアドバイスももらうと良いでしょう。

物件情報を集める

賃貸物件情報は、一般に専門の不動産情報誌（リブ・イン・あおもり）やインターネット（当サイト・各不動産会社のホームページ)から収集します。あらかじめ決めた優先事項や予算などに基づき、希望条件に最も近いアパートをいくつかピックアップ。あとは取扱不動産会社に電話･メールなどで内覧の申し込みをします。

取扱不動産会社を訪問

予約は必ず！

お目当てのアパートが決まったら、実際に不動産会社を訪問、となりますが、よりスムーズなお部屋探しと契約を行うためには来店の時間を指定しておくのがGood！最近では、土･日も営業する店舗も増えていますし、あらかじめ予約しておけば休日の物件案内に対応してもらえる店舗も多いです。

下見と物件比較のポイント

音も重要な注意点

下見の際は、戸や窓の開閉、歩き回るなど、実際の生活で起こることを出来るだけやってみましょう。上階の音はどのくらい響くかなどもチェックしたいですね。

収納量がどれくらいあるかチェック

持っている荷物の量にもよりますが、2DKなら一間幅(約180cm)の押入れは2つ欲しいところです。天袋があるかどうかでも収納量はグンと違います。家具のサイズをメモしておき、下見の際にはメジャー持参でレイアウトを考えてみましょう。

距離・環境は足で確かめる

不動産の表示規則では「徒歩1分間80ｍ」で駅や周辺施設への所要時間を割り出していますが、これはあくまで目安ですので、自分で歩いて確かめてみるのが鉄則。その道すがら、どんな商店や医院があるかなどもしっかり見ておきましょう。

室内のチェックポイント

日当たり・風通し、窓からの景色、防音、収納スペース、部屋の広さ・天井の高さ、コンセントの数、必要な設備。

周辺のチェックポイント

買い物の利便性、駐車場の場所、付近の施設、昼夜の変化、駅やバス停までの所要時間など。

契約の手順とチェックポイント

契約前に入居条件を再確認

子供やペットの可否など入居条件等はきちんと確認しましょう。違反すれば契約を解除されることもあります。

契約書の読み方

家賃の支払い：支払い日と支払方法が明記されている。延滞した場合の利息なども見ておきましょう。
又貸しの禁止：目的外の使用や転貸、契約者以外の人間との同居も通常禁止されているので注意しましょう。

契約時のお金と領収書

敷金＋礼金＋仲介手数料＋前家賃＝4～6ヶ月分が契約時に必要なお金の相場です。契約前にしっかり確認しておきましょう。

契約時に必要なもの

契約時には契約金と印鑑、身分証明書(運転免許書)が必要になります。また、住民票が求められる場合もあるので確認しましょう。

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お引越しの際の注意点を下記のようにまとめました。引越し業者と相談しながら、細かいいことまで、納得出来るまで業者に確認しておくことがとても大切です。

転居手続き

電気・ガス・水道
転居元での電気・ガス・水道の使用停止と、転居先での使用開始については、早めに電力会社、ガス会社、水道局に連絡しましょう。ガス会社のように、使用開始時に開栓作業等で立会いが必要な場合もありますので、連絡時に日取りも決めておきましょう。
電話の移転手続き
利用している電話会社に連絡し移転の手続きを行います。NTTであれば局番なしの｢116番｣へ連絡してください。転居先に電話線の引き込み工事がされていない場合には、別途立会い工事が必要です。
役所管轄の手続き
住民票、印鑑登録、国民年金、国民健康保険などは、転居元の自治体役所で転出などの手続きを済ませ、転居先の自治体役所にて転入手続きを行います。
車庫証明の確保
自宅から2km範囲内に自動車保管場所(車庫・駐車場)の確保が必要です。手続きの際には自動車保管場所の管理者等が発行する「使用承諾書」が必要です。車両ナンバーの変更に必要となるので忘れずに手に入れておきましょう。
自動車の登録変更手続き
所轄の陸運支局へ車庫証明・自動車検査書・住民票・実印をもって届け出ましょう。15日以内に届けなくてはなりません。
運転免許の住所変更
所轄の警察署へ住民票等新住所を証明できる書類と免許証を持参しましょう。他都道府県への移転の場合は写真も必要になります。

引越し作業

業者によって、梱包用のダンボールが有料になる場合あります。近所のスーパーなどでわけてもらうのもいいかもしれません。
荷物の搬出、搬入の道路事情等(家の前の道幅が狭い等)を確認しておきましょう。
破損等のトラブルを無くすため「こわれもの注意」「水ぬれ防止」などのシールを貼っておきましょう。基本的には、お客様が荷造りされた場合、箱の中の損傷は、引越し業者が責任を負えませんので、十分にご注意下さい。
紛失を防止するために、例えば荷物の通し番号をつけるなどの対策を行っておきましょう。荷物の紛失も避けられて、新住所での荷物整理も非常に便利です。
現金、有価証券、預金通帳、ハンコ等の貴重品につきましては、お客様本人が運びましょう。
不慮の災害など万一の事故に備え、大切な家財に対する運送保険に加入しておけば安心です。
荷物の一部破損、紛失については、時間が経過してしまうと調査が困難になりますので、早めの連絡が解決のポイントです。
賃貸アパートにお住まいの場合は、貸主へ引越しする旨を予告しなければなりません(基本的に引越しの1ヶ月前に貸主に予告)。予告が遅れると、余計な家賃がかかる場合あります。
新居の下見はお早めにしておきましょう。新居の間取り、各部屋のサイズなどをしっかりチェックして、家具などのレイアウト、室内のインテリアを早めに検討することが大切です。
引越しの見積もりは無料ですが、予約後のキャンセルは料金がかかります。引越し業者によって、キャンセル料金が変わります。事前に確認しておきましょう。
エアコン等家電移設費用、不要品費用処理も見積書に入る場合があるので、注意しましょう。

売買物件探しのコツ

どんな物件を選ぶか？

不動産をご購入する際、土地を購入し住宅を建てるのか、新築建売・中古住宅を購入するのか、分譲(中古)マンションを購入するのかによって資金計画の立て方や、購入時にかかる税金、手続の流れなども変わってきます。
全てが満足できる物件を探すことは難しいですから、自分や家族にとっての重要な事柄、優先事項、価格などのバランスをとりながら自分にあった物件を選択することが大切です。

資金計画

マイホームは高価な買い物です。全額自己資金で購入できる人はめったにいません。不足分は住宅ローンなどを利用する方が一般的です。マイホーム購入後もある程度ゆとりのある生活を営むには、購入価格の30％程度の頭金を用意しておきたいものです。あらかじめ、資金計画を検討するなら各金融機関のホームページで情報収集したり、ホームページ内にあるローンシュミレーションなどを利用してみるのも良いでしょう。

物件情報の収集

物件の情報を集めるには、専門誌や新聞、折込チラシなどの媒体等もありますが、インターネットも便利なツールです。広範囲からすばやく情報を得るには当サイトのような検索サイト、各不動産会社のホームページなどから収集する方法も有効です。

不動産会社への訪問

収集した物件情報の中から、条件や予算などに見合う物件が見つかったら取扱い不動産会社へ連絡し訪問してみましょう。仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますので、希望条件や予算などについても相談してみたほうが良いでしょう。

不動産物件の見学

実際の物件を見学する際にはいくつかのチェックポイントがあります。自分自身の目で確認し、希望条件や、予算などと比較検討します。
土地･中古住宅などの不動産の場合、建ぺい率や容積率、用途地域など法令上の規制にも関連してきます。詳細については物件ごとに異なる事項ですので、専門家である不動産会社に確認して下さい。
例）一戸建住宅の場合のチェックポイント

敷地の方角と道路の位置
敷地前面道路と状況(道幅等)
土地の形状(地形)
隣地との境界

不動産購入の申込

購入したい不動産が見つかったら購入の申込を行います。物件によっては購入の申込時に手付金を預けることで購入の意思表示を行うものもあります。

重要事項の説明・売買契約の締結

不動産取引には複雑な法律が関係していますので、不動産業者が売主となったり仲介を行う場合、購入者に対し契約に先立ち、取引対象物件の関する一定の重要事項を書面で説明することが宅建業法上義務付けられています。不明な点があれば重要事項説明時に十分に納得がいくまで説明を受けましょう。
物件に関する説明や条件などに納得したら契約書に記載される事項などを確認し、契約を締結します。

不動産と税金について

不動産を取引、保有、又は譲渡する際には様々な税金がかかります。不動産と税金とは非常に密接な関係にあり、取得時、保有時、売却時の各段階でそれぞれ様々な名目で課税されます。こちらでは、不動産に関わる税金について、その一部をここでご紹介いたします。詳細については管轄税務署などにてご確認ください。

住宅・土地の取得にかかる税金

不動産取得税

土地や住宅を取得したり、建築したことに対してかかる税金(地方税)。評価額に対し4％の税率で課税されます。住宅の場合、建物・土地ともに税率は3％(住宅用地は税額の4分の1を軽減)に軽減される。さらに、新築住宅には最高1200万円の控除(床面積が50㎡以上240㎡以下の場合、建物の評価額から控除）、中古住宅の取得、住宅用地の取得にも一定の控除があります。
なお軽減、控除を受けるためには、建築された年月日・床面積・取得する時期などいろいろな条件を満たさなければなりません。詳細については管轄税務署・不動産業者などにご確認下さい。

課税原因…不動産の取得
納期…納税通知書の納期日まで
税額…固定資産税評価額の4％
課税の特例…住宅・住宅用地に係る軽減措置

登録免許税

マイホームなど建物の所有権保存登記、土地を購入したときの所有権移転登記、ローンを利用したときの抵当権設定登記など、不動産に関する登記にかかる税金(国税)。
税額の基となる課税標準は、固定資産税などと同じく各市町村役場の固定資産課税台帳に登録された価格となります。ただし、抵当権の設定登記などの場合には債権金額が課税標準となります。

課税原因…不動産に関する登記
納期…登記をする日
課税の特例…住宅用家屋に係る軽減特例
税率…(主なもの)
　■不動産の移転登記…評価額の1％
　(平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地売買による移転登記の場合。それ以外は0.4％)
　■不動産の保存登記…評価額の0.4％
　■抵当権の設定登記…債権金額の0.4％

印紙税

売買契約書、建築工事請負契約書、ローンの金銭消費賃貸契約書などにかかる税金。

課税原因…契約書の作成
納期…契約書作成時
税額…(各一通ごとに課税)
　■売買契約書…記載金額に応じ200円～600,000円
　■請負契約書…記載金額に応じ200円～600,000円(例：500万円を超え1,000万円以下…10,000円)
　※1,000万円を超える契約金額には特別措置軽減あり
　　1,000万円を超え　5,000万円以下　20,000円⇒15,000円
　　5,000万円を超え　1億円以下　60,000円⇒45,000円
　　1億円を超え　5億円以下　100,000円⇒80,000円

相続税

不動産を相続したときにかかる税金。被相続人が残した財産すべてが対象になります。なお、一定の条件を満たすと軽減・特例措置があります。

課税原因…不動産を相続や遺贈による取得
納期及び申告期限…相続を行った日の翌日から10ヶ月以内
税率…遺産の法定相続分に対して10％から50％まで

贈与税

不動産を贈与、またはその取得金額を贈与したときに、贈与人にかかる税金。

課税原因…不動産の贈与またはその取得資金等の贈与
納期及び申告期限…贈与のあった年の翌年３月15日まで
税額…贈与価格に対して10％から50％まで
課税の特例…贈与税の配偶者控除、親子間等の住宅取得資金贈与の特例

住宅・土地の保有にかかる税金

固定資産税

固定資産税は、毎年1月1日現在の土地・建物・償却資産の所有者(固定資産税台帳に登録)に課税される地方税です。

課税原因…毎年１月１日現在で所有する土地または家屋等(毎年課税)
納期…4月・7月・12月・翌年2月
税率…固定資産税評価額の1.4％(最高税率2.1％まで)
課税の特例…住宅用地に係る課税標準の特例、負担調整率

都市計画税

都市計画税は、固定資産税と同じように土地・建物にかかる税金です。

課税原因…毎年1月1日現在で所有する土地または家屋等(毎年課税)
納期…4月・７月・12月・翌年2月
税率…固定資産税評価額の0.3％(制限税率)
課税の特例…固定資産税の特例に準ずる

住宅・土地の譲渡にかかる税金

所得税(譲渡税)

個人がマイホーム以外の不動産の売却、たとえば、駐車場に使っていた土地や遊休地、あるいは店舗兼用住宅の自宅以外の部分など一般の不動産を売却する場合、その譲渡所得に対しては譲渡税がかかります。

課税原因…不動産の譲渡所得
納期及び申告期限…翌年3月15日
税率…長期・短期所有により異なる
課税の特例…収用等の場合の特例、居住用財産の譲渡の場合の特別控除等
※非住居用については、源泉徴収制度がある